Taux d'endettement : comment les banques calculent votre capacité réelle

Taux d'endettement 2026 : ce que les banques ne vous disent pas directement

Le taux d'endettement est le ratio entre vos charges de crédit mensuelles et votre revenu mensuel net. La règle HCSF impose un plafond de 35 % depuis 2022. Mais l'application concrète est bien plus nuancée que ce chiffre simple.

Les revenus pris en compte : tout dépend de leur stabilité

Les banques ne traitent pas tous les revenus de la même façon :

• Salaires CDI : 100 % retenus
• Revenus locatifs : généralement 70 % du montant (après abattement de 30 % pour charges)
• Revenus en CDD / intérim : souvent non retenus ou fortement pondérés
• Dividendes et BNC : retenus si stables sur 3 ans, à hauteur de la moyenne
• Primes : incluses si contractuelles et régulières

Un couple avec 4 000 € de salaires et 600 € de loyer perçu n'a pas un revenu retenu de 4 600 € mais de 4 420 € (4 000 + 70 % × 600).

Les charges comptées dans le taux

Entrent dans le calcul du taux d'endettement :

• Tous les crédits en cours (conso, auto, LOA, revolving)
• La mensualité du crédit demandé (capital + intérêts + assurance)
• Les pensions alimentaires versées

N'entrent pas dans le calcul :

• Le loyer actuel si vous devenez propriétaire
• Les charges de copropriété
• Les impôts fonciers

Le reste à vivre : le vrai filtre des banques prudentes

Indépendamment du taux d'endettement, certaines banques appliquent une vérification du reste à vivre (RAV). Si le revenu disponible après charges de crédit est jugé insuffisant pour vivre correctement, le dossier peut être refusé même sous 35 %.

Les références indicatives pour 2026 :

• 1 adulte : RAV minimum de 800 à 1 000 € selon l'établissement
• Couple : 1 200 à 1 500 €
• Par enfant supplémentaire : + 200 à 300 €

Les marges de dérogation HCSF

La réglementation HCSF prévoit une dérogation possible dans la limite de 20 % des dossiers pour certains profils : primo-accédants, achat de résidence principale, résidence secondaire si revenus élevés. Cette marge est appréciée par chaque établissement.

Simulation avant rendez-vous bancaire

Avant de vous présenter à la banque, simuler votre taux réel avec vos charges actuelles et le crédit envisagé vous permet d'anticiper le refus, d'ajuster la durée ou d'identifier les crédits à solder en priorité.