Plus-value immobilière 2026 : calcul, exonérations et durée de détention

Plus-value immobilière 2026 : calcul, exonérations et durée de détention

Quand vous vendez un bien immobilier autre que votre résidence principale, la plus-value est taxée à 36,2 % au total : 19 % d'impôt + 17,2 % de prélèvements sociaux. Bonne nouvelle : la résidence principale est totalement exonérée, et pour les autres biens, la note fond avec le temps grâce aux abattements pour durée de détention — jusqu'à l'exonération totale à 22 ans (impôt) et 30 ans (prélèvements sociaux). Voici comment se calcule vraiment la plus-value, les frais qui la réduisent, et les cas d'exonération que beaucoup de vendeurs ignorent.

Comment se calcule la plus-value imposable ?

Plus-value brute = prix de vente − prix d'acquisition corrigé. Deux corrections majeures gonflent légalement le prix d'acquisition et réduisent donc la plus-value :

• Les frais d'acquisition : forfait de 7,5 % du prix d'achat (ou frais réels de notaire si supérieurs), ajoutés automatiquement.
• Les travaux : soit sur factures, soit — si vous détenez le bien depuis plus de 5 ans — un forfait de 15 % du prix d'achat, sans justificatif. Sur un bien acheté 200 000 €, c'est 30 000 € qui s'ajoutent au prix d'acquisition sans avoir à prouver quoi que ce soit.

Exemple : bien acheté 200 000 €, revendu 320 000 € après 10 ans. Prix d'acquisition corrigé = 200 000 + 15 000 (frais 7,5 %) + 30 000 (travaux 15 %) = 245 000 €. Plus-value brute = 75 000 €, avant abattements — et non les 120 000 € de la différence brute.

Les abattements pour durée de détention

La plus-value brute est ensuite réduite selon le nombre d'années de détention, à un rythme différent pour l'impôt et pour les prélèvements sociaux :

• Impôt (19 %) : abattement de 6 %/an de la 6e à la 21e année, puis 4 % la 22e → exonération totale à 22 ans.
• Prélèvements sociaux (17,2 %) : abattement plus lent (1,65 %/an, puis 1,60 %, puis 9 %/an au-delà de 22 ans) → exonération totale à 30 ans.

Conséquence : entre 22 et 30 ans de détention, vous ne payez plus d'impôt mais encore des prélèvements sociaux résiduels. Et une surtaxe de 2 à 6 % s'applique sur les plus-values imposables élevées (au-delà de 50 000 €).

Les cas d'exonération à connaître

Au-delà de la durée de détention, plusieurs situations exonèrent totalement :

• La résidence principale : exonération intégrale, quelle que soit la durée, à condition qu'elle soit votre résidence effective au jour de la vente.
• La première cession d'un logement autre que la résidence principale, sous conditions (ne pas avoir été propriétaire de sa résidence principale les 4 années précédentes, remploi dans l'achat d'une résidence principale sous 24 mois).
• Le prix de vente inférieur à 15 000 €.
• Les retraités ou invalides modestes sous conditions de revenus.
• La vente au profit du logement social ou dans le cadre de certaines expropriations.

Attention au piège de la résidence principale « quittée » : si vous déménagez avant de vendre, l'exonération n'est maintenue que si la vente intervient dans un délai normal (généralement admis autour de 12 mois) et que le bien n'a pas été reloué.

Comment réduire légalement la note

1. Conservez toutes vos factures de travaux (rénovation, agrandissement, amélioration — pas l'entretien courant) : elles s'ajoutent au prix d'acquisition sans plafond, souvent plus avantageuses que le forfait de 15 %.
2. Arbitrez la date de vente en fonction des paliers d'abattement : vendre juste après avoir franchi une année pleine de détention peut faire basculer un abattement.
3. Vérifiez l'éligibilité aux exonérations avant de signer le compromis — certaines (remploi résidence principale) se perdent si les conditions ne sont pas réunies au bon moment.

FAQ — Plus-value immobilière 2026

La résidence secondaire est-elle vraiment taxée à 36,2 % ? Sur la plus-value nette après abattements, oui — mais après 10 ou 15 ans de détention, les abattements ont déjà fortement réduit la base. C'est sur les reventes rapides (moins de 6 ans) que la fiscalité mord le plus.

Les travaux que j'ai faits moi-même comptent-ils ? Non : seuls les travaux réalisés par une entreprise, sur facture, sont déductibles. Vos matériaux achetés et posés vous-même ne comptent pas — d'où l'intérêt du forfait de 15 % après 5 ans.

Comment est calculée la plus-value sur un bien reçu en héritage ou donation ? Le prix d'acquisition retenu est la valeur déclarée dans la succession ou la donation (droits de mutation inclus). D'où l'importance de ne pas sous-évaluer un bien au moment de la transmission : ce qui économise des droits de succession peut coûter en plus-value à la revente.

Un bien en LMNP suit-il les mêmes règles ? Le régime des plus-values des particuliers s'applique, mais depuis la réforme, les amortissements pratiqués sont réintégrés dans le calcul de la plus-value imposable — un point à anticiper avant de revendre un LMNP amorti depuis longtemps.

Pour estimer votre imposition : le simulateur de plus-value immobilière calcule abattements et taxe selon votre durée de détention, et le calculateur de frais de notaire vous donne le prix d'acquisition corrigé de départ.